2008年，廣東省政府和原國(guó)土資源部合作共建節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省，廣東由此開(kāi)啟了以“三舊”改造為重點(diǎn)的低效用地再開(kāi)發(fā)實(shí)踐探索。2013年和2016年，原國(guó)土資源部分別印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，逐步在全國(guó)范圍內(nèi)推廣實(shí)施低效用地再開(kāi)發(fā)工作。

2023年，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，在43個(gè)城市開(kāi)展為期4年的低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，其中珠三角9個(gè)城市被納入試點(diǎn)。

這十多年來(lái)，包括廣東在內(nèi)多個(gè)地方在低效用地再開(kāi)發(fā)方面探索了一些政策創(chuàng)新，涌現(xiàn)了一些典型案例，在當(dāng)前試點(diǎn)工作中值得推廣借鑒，本文在此進(jìn)行了整理，以饗讀者。

❙ 低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)典型案例

◎ 廣州市黃埔區(qū)塘頭村舊村改造項(xiàng)目

塘頭村，歷史上因“水塘環(huán)村、山似頭像”而得名，獨(dú)有“環(huán)村水塘+背底山”的生態(tài)本底。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，塘頭村周邊落位黃埔區(qū)圖書(shū)館、黃埔區(qū)委黨校等一批區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)布局銳豐中心、廣墾商務(wù)大廈等商務(wù)樓宇，已形成現(xiàn)代化、品質(zhì)化的城市空間雛形。相比之下，塘頭村內(nèi)部發(fā)展明顯滯后：一方面，大量土地仍維持低效粗放利用模式，存在閑置、碎片化等問(wèn)題，塘頭村整體風(fēng)貌與周邊現(xiàn)代化城區(qū)形成反差；另一方面，村社一級(jí)的教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施存在缺口，制約了村民生活品質(zhì)的提升，與區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)不相匹配，亟待通過(guò)更新改造補(bǔ)充公服配套短板、改善空間形象，整體提升城市品質(zhì)。

1、項(xiàng)目概況

塘頭村位于黃埔區(qū)科學(xué)城片區(qū)核心地帶，緊鄰香雪大道與開(kāi)蘿大道，臨近地鐵6號(hào)線(xiàn)香雪站，與文化地標(biāo)黃埔區(qū)圖書(shū)館一街之隔。自然本底優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)顯著，是黃埔區(qū)“三城一島”空間布局中引領(lǐng)產(chǎn)城融合發(fā)展的重要區(qū)域之一。

塘頭村舊村改造項(xiàng)目用地面積約33公頃，規(guī)劃總建筑面積約121萬(wàn)平方米。項(xiàng)目延續(xù)了古村落獨(dú)特的“山水環(huán)繞”傳統(tǒng)肌理格局，原址保留現(xiàn)狀風(fēng)水塘、山體、古樹(shù)、文保等資源。通過(guò)傳承歷史文脈，加密片區(qū)路網(wǎng)，完善公服配套，構(gòu)建景觀(guān)視廊，將一隅山水景觀(guān)融入城市空間，打造科學(xué)城片區(qū)產(chǎn)城融合、品質(zhì)提升、生態(tài)優(yōu)美的宜居新典范。

2、工作進(jìn)展

01. 2020-2021年，項(xiàng)目所屬蘿崗社區(qū)經(jīng)聯(lián)社及塘頭村經(jīng)濟(jì)社對(duì)改造意愿進(jìn)行表決，改造方式為全面改造。

02. 2022年10月，區(qū)政府復(fù)函同意開(kāi)展本項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整工作。

03. 2023年，塘頭村舊村改造項(xiàng)目納入廣州市2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃。

04. 2023年11月至2025年3月，塘頭村舊村改造控規(guī)調(diào)整方案、實(shí)施方案（片區(qū)策劃）獲批。

3、亮點(diǎn)特色

（一）重塑空間功能，雕琢城市品質(zhì)新高度

塘頭村舊村改造項(xiàng)目以“品質(zhì)人居+文化休閑”為精準(zhǔn)定位，深度挖掘并充分釋放自身資源稟賦與優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)�？茖W(xué)整合生態(tài)與文化空間節(jié)點(diǎn)，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施體系，對(duì)區(qū)域功能進(jìn)行系統(tǒng)性重塑，顯著提升環(huán)境品質(zhì)，為構(gòu)建科學(xué)城政文綜合服務(wù)中心提供有力支撐。

在交通優(yōu)化方面，項(xiàng)目緊密結(jié)合城市更新改造契機(jī)，大力加密區(qū)域路網(wǎng)。通過(guò)合理規(guī)劃，新增4條規(guī)劃道路，同時(shí)對(duì)3條現(xiàn)有道路進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，不僅提升區(qū)域的整體通達(dá)能力，還針對(duì)錯(cuò)位路口進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)優(yōu)化，有效保障交通的順暢運(yùn)行，提升片區(qū)路網(wǎng)密度，為居民出行提供更加完善的道路設(shè)施。

（二）整合藍(lán)綠資源，延續(xù)山水詩(shī)意格局

項(xiàng)目堅(jiān)守生態(tài)保護(hù)底線(xiàn)，通過(guò)城市設(shè)計(jì)強(qiáng)化綠地空間輻射滲透，同時(shí)完整保留塘頭村獨(dú)有的“環(huán)村水塘+背底山”生態(tài)本底。在此基礎(chǔ)上，系統(tǒng)梳理整合歷史水系、開(kāi)敞空間、公共綠地等豐富景觀(guān)資源，利用社區(qū)綠地、濱水綠地、街頭公園以及口袋公園等多種形式，打造出開(kāi)放、連續(xù)且層次豐富的公園體系，深度融入全域公園城市建設(shè)的宏偉藍(lán)圖。

項(xiàng)目還注重與周邊自然景觀(guān)的有機(jī)串聯(lián)，將天窿河、黃茅山等景觀(guān)節(jié)點(diǎn)納入整體規(guī)劃，塑造出山水相依、藍(lán)綠交織的優(yōu)美生態(tài)格局。這不僅為居民營(yíng)造了宜人的自然環(huán)境，還提供了多樣化的休閑空間，讓人們?cè)诔鞘兄幸材苡H近自然、享受自然。

（三）傳承歷史文脈，喚醒古村沉睡活力

項(xiàng)目對(duì)北帝古廟、鐘氏二宗祠等現(xiàn)存歷史文保建筑及典教祖祠等現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)風(fēng)貌建筑采取原址保護(hù)措施，守護(hù)村民對(duì)宗祠、山體、風(fēng)水塘等傳統(tǒng)空間的深厚情感與場(chǎng)所記憶。

為確保文物保護(hù)工作落到實(shí)處，項(xiàng)目按照文物保護(hù)相關(guān)要求，對(duì)周邊新建建筑的高度、體量、風(fēng)貌等空間要素進(jìn)行嚴(yán)格管控與科學(xué)引導(dǎo)，精心預(yù)留開(kāi)敞空間與景觀(guān)視廊，促進(jìn)遺產(chǎn)保護(hù)、文化創(chuàng)意、休閑游憩的深度融合，將歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)利用融入?yún)^(qū)域文化活動(dòng)新地標(biāo)的打造，讓古老的文化在現(xiàn)代社會(huì)中煥發(fā)出新的生機(jī)與活力，實(shí)現(xiàn)歷史文化遺產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）完善配套設(shè)施，筑牢民生幸福根基

項(xiàng)目規(guī)劃配置公共服務(wù)設(shè)施80處，涵蓋教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體等，總建筑面積10.81萬(wàn)平方米，將顯著提升片區(qū)公共服務(wù)水平。其中，新增的1處九年制學(xué)校，占地面積約3.44公頃，將有效緩解片區(qū)中小學(xué)學(xué)位緊張的壓力，提供更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。此外，項(xiàng)目通過(guò)提升各類(lèi)服務(wù)設(shè)施的功能綜合性與集聚度，讓居民在家門(mén)口就能享受到便捷、高效的生活服務(wù)，切實(shí)增強(qiáng)群眾的幸福感和獲得感，為構(gòu)建和諧社區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4、實(shí)施成效

（一）社會(huì)效益

對(duì)接全域公園城市設(shè)計(jì)，強(qiáng)化綠地空間輻射滲透，形成連續(xù)貫通、效益多元的綠色游憩空間，結(jié)合城市設(shè)計(jì)及建筑底層架空等方式保障生態(tài)廊道開(kāi)敞性；拆除舊村建筑約62萬(wàn)㎡，新建約53萬(wàn)㎡安置住宅及14萬(wàn)㎡復(fù)建物業(yè)，將顯著改善人居環(huán)境，提升產(chǎn)業(yè)空間品質(zhì)；道路規(guī)劃避讓傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑“典教祖祠”及古樹(shù)后續(xù)資源，維持規(guī)劃管理單元三級(jí)道路網(wǎng)絡(luò)，并加密改造范圍內(nèi)部支路網(wǎng)，提升交通服務(wù)能力。

（二）經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目依托區(qū)域發(fā)展形勢(shì)，以“企業(yè)總部+創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)”為產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)一步強(qiáng)化香雪大道產(chǎn)業(yè)功能，引入商業(yè)服務(wù)、總部辦公、創(chuàng)新孵化等功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。擬重點(diǎn)引進(jìn)新一代信息技術(shù)、科技服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、金融保險(xiǎn)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，吸引先進(jìn)制造業(yè)的總部或研發(fā)平臺(tái)落戶(hù)，創(chuàng)新產(chǎn)品和管理模式，促進(jìn)本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。規(guī)劃產(chǎn)業(yè)總建筑面積13.59萬(wàn)㎡，將帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展。復(fù)建村物業(yè)13.59萬(wàn)㎡，將促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)村民收入大幅度提升。

（三）文化效益

項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)狀北帝古廟、鐘氏二宗祠等歷史文保建筑，均進(jìn)行原址保留修繕，并結(jié)合公共綠地和居住社區(qū)，與復(fù)建住宅統(tǒng)一布局�，F(xiàn)狀典教祖祠為傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，采用原址保護(hù)修繕的方式，結(jié)合更新后所在地和村民意愿，營(yíng)造集休閑、文化于一體的活動(dòng)空間，滿(mǎn)足村民需求，提升空間認(rèn)同感。

5、結(jié)語(yǔ)

塘頭村舊村改造項(xiàng)目通過(guò)系統(tǒng)性更新措施，打造“品質(zhì)人居+文化休閑”的現(xiàn)代化社區(qū)。項(xiàng)目?jī)?yōu)化用地布局，加密路網(wǎng)提升通達(dá)性，保留“環(huán)村水塘+背底山”生態(tài)本底，構(gòu)建藍(lán)綠交織的公園體系；原址保護(hù)北帝古廟等歷史文保建筑，活化文化空間；高標(biāo)準(zhǔn)配建80處公服設(shè)施，新增九年制學(xué)校解決學(xué)位需求；同時(shí)引入信息技術(shù)、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)空間重塑、生態(tài)保護(hù)、文脈傳承、配套完善和產(chǎn)業(yè)提升等舉措，推動(dòng)將塘頭村打造為產(chǎn)城融合、生態(tài)優(yōu)美、配套完善的品質(zhì)生活示范區(qū)，全面提升村民生活品質(zhì)和區(qū)域城市形象。